Als sich im November 1989 - ausgelöst durch die friedliche Revolution in der DDR [1] - die innerdeutsche Grenze öffnete, existierten zwei deutsche Staaten: Die an der sozialen Marktwirtschaft orientierte Bundesrepublik Deutschland und die als sozialistische Planwirtschaft organisierte Deutsche Demokratische Republik [2]. Am 3. Oktober 1990 traten die fünf neuen Bundesländer [3] der Bundesrepublik per Einigungsvertrag [4] bei. Im Gegensatz zu den im Wandel begriffenen osteuropäischen Staaten wurde die DDR damit Bestandteil eines bestehenden Systems. Ihre Bürgerinnen und Bürger sahen sich über Nacht mit erheblichen politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Umwälzungen [5] konfrontiert. Die hohen Abwanderungszahlen sowie der Rückgang der Geburten [6] spiegeln die allgemeine Verunsicherung der Bevölkerung [7] in den Anfangsjahren wieder. Sie wurde durch den drastischen Abbau von Arbeitsplätzen [8] und sozialer Infrastruktur noch verstärkt.
Die sog. "Wende" markierte auch in der Entwicklung der ostdeutschen Städte einen Umbruch. Statt Planwirtschaft regierte nun der Markt, statt zentralistischer Autorität mußte die Demokratie als Bauherr erprobt werden und statt weitgehender Verfügungsrechte über städtischen Boden hatte sich die Planung der Privateigentumsordnung [9] unterzuordnen. Der Weg von der "Stadt im Sozialismus zur Stadt im Kapitalismus" (Häußermann 1996) war von Schwierigkeiten gekennzeichnet, die u.a. aus ihrer Ausgangssituation resultierten:
Erschwert wurde die Bewältigung dieser Aufgaben durch einige für die frühe Transformationsphase spezifische Rahmenbedingungen. Zum einen wurde - statt eine umfassende planungsrechtliche Sonderregelung zu schaffen - das bundesdeutsche Planungsrecht auf das Gebiet der Neuen Bundesländer übertragen. Nur unzulänglich wurde mit dem Maßnahmengesetz [15] auf die historische Ausnahmesituation reagiert. Zum anderen fehlte es an geschultem Verwaltungspersonal [16] vor Ort, das die Rechtsvorschriften unmittelbar hätte anwenden können. In der Folge wurden kommunale Führungspositionen vielfach mit westdeutschen Experten besetzt. Ein Umstand, der bei ostdeutschen Bürgern vielfach den Eindruck der Kolonialisierung [17] entstehen ließ. Verstärkt wurde dieses Empfinden [18] durch die Verfahrensweise bei der Regelung ungeklärter Eigentumsverhältnisse, insbesondere dem Prinzip "Rückgabe vor Entschädigung [19]". Zum Zeitpunkt der Wende befanden sich etwa 40 % des Bodens und 41 % der Wohnungen der DDR in sog. Volkseigentum. Die Reprivatisierung der Vermögenswerte - abgewickelt u.a. durch die Treuhandanstalt [20] - war eine der wichtigsten Voraussetzungen zur Schaffung einer funktionierenden Marktwirtschaft. Außerdem sah sich der Gesetzgeber moralisch verpflichtet, unrechtmäßige Enteignungen wiedergutzumachen.
Die Rückgabeansprüche auf Haus- und Grundbesitz entstammten nicht nur der Enteignungspolitik der DDR zwischen 1949 und 1989, sondern resultierten auch aus den noch nicht entschädigten Enteignungen jüdischen Grundbesitzes [21] durch die Nationalsozialisten. Das Vermögensgesetz [22] von 1990 ermöglichte den Alteigentümern, Anträge auf Rückgabe ihres Eigentums zu stellen. Mit dem Rückgabeprinzip [23] war allerdings eine der heikelsten Entscheidungen für die Stadtentwicklung in Ostdeutschland gefallen. In den neu geschaffenen Ämtern zur Regelung offener Vermögensfragen [24] stapelten sich ca. 2,2 Mio. Anträge auf Restitution von Grundvermögen. Obwohl sich der Gesetzgeber bemühte, einen funktionsfähigen Rechtsrahmen [25] zu schaffen, sollte es Jahre dauern, bis die Mehrzahl der Eigentumsfragen [26] geklärt war. Da Grundstücke und Gebäude bis zur Klärung weder veräußert noch verändert werden durften, mußten die ostdeutschen Kommunen erhebliche Investitionsverzögerungen in Kauf nehmen. Dies sollte - bei gleichzeitig leeren öffentlichen Kassen und zunehmender Abhängigkeit von privaten Investoren - beträchtliche Auswirkungen auf stadträumliche Strukturen haben.
Am Beispiel der Stadt Dresden lassen sich einige Leitlinien der Stadtentwicklung demonstrieren, die als charakteristisch für die meisten Städte in den neuen Bundesländern gelten können. Das von überdimensionierten Platzflächen und Magistralen völlig zerrissene Stadtzentrum Dresdens spiegelte 1990 die städtebauliche Praxis der DDR wider. Hier galt es, eine Rahmenkonzeption zu entwickeln, die sowohl den Anforderungen an ein modernes Zentrum, als auch der kulturhistorischen Bedeutung des barocken Elbflorenz [27] gerecht werden konnte. Noch während die Experten um ein Leitbild rangen, geriet die Innenstadt unter ungeheuren Investitionsdruck. Die Grundstückspreise in zentralen Lagen schnellten in schwindelerregende Höhen von bis zu 20.000 DM pro Quadratmeter.
Das hohe Preisniveau war Ausdruck des Nachholbedarfs an Einrichtungen des tertiären Sektors. Auf jeden Einwohner Dresdens kamen 1990 nur 0,27 Quadratmeter Einzelhandelsfläche und 2,8 Quadratmeter Bürofläche. Die Vergleichszahlen für Großstädte in der alten Bundesrepublik lagen bei durchschnittlich 1,1 bzw. 7,0 Quadratmeter (Meyer/Pütz 1997:493). Zwar konnte Dresden innerhalb weniger Jahre dieses Defizit ausgleichen [28] bzw. beim Büroflächenangebot sogar übertreffen. Aber die Investitionen wurden zum überwiegenden Teil an Standorten außerhalb des Zentrums getätigt und dies, obwohl der Gesetzgeber mit dem Investitionsvorranggesetz [29] eine Möglichkeit geschaffen hatte, das Baugenehmigungsverfahren zu beschleunigen. Gigantische Einkaufszentren [30] und Gewerbegebiete [31] im Umland der Städte gehören in Ostdeutschland inzwischen zum gewohnten Bild. Erst mit zunehmender Klärung eigentumsrechtlicher und städtebaulicher Fragen wurde der Standort Innenstadt für private Investoren erneut attraktiv. Noch ist allerdings nicht abzusehen, wie erfolgreich sich die ostdeutschen Stadtzentren gegen die übermächtige Konkurrenz auf der "grünen Wiese" behaupten können.
Während in den Innenstädten stadträumliche Zusammenhänge geschaffen wurden, bestand die Hauptaufgabe in den Altbauvierteln in behutsamer Stadterneuerung. Dresden besitzt mit der 74 ha großen Äußeren Neustadt [32] eines der größten zusammenhängenden gründerzeitlichen Viertel in Deutschland. Schon 1992 wurde es als Sanierungsgebiet [33] ausgewiesen, um entsprechend den Erfahrungen in Westdeutschland den Grundstücksverkehr kontrollieren und die Sanierung sozialverträglich gestalten zu können. Allerdings sah man sich schon bald mit Problemen konfrontiert, die nur bedingt mit dem westdeutschen Instrumentarium zu bewältigen waren. Die Altbauten waren als Ergebnis jahrzehntelanger Vernachlässigung in einem Zustand, der umgehende Sicherungsmaßnahmen notwendig machte. Gleichzeitig aber waren 90 Prozent der Gebäude mit Restitutionsansprüchen belastet. Als Ergebnis kam es zunächst zu einem erheblichen Verfall von Bausubstanz, da sich niemand für diese Immobilien verantwortlich fühlte.
Dort, wo mit der Sanierung begonnen werden konnte, fehlte es meist an finanziellen Mitteln. Gerade die ostdeutschen Eigentümer hatten selten ausreichend Kapital, um die aufwendigen Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren. Da die öffentlichen Fördermittel nicht ausreichten, um jede Maßnahme zu unterstützen, war man zunehmend auf private, meist westdeutsche Investoren angewiesen, die das Geschäft mit Immobilien professionell betreiben. Dieser Vermögenstransfer von Ost nach West wurde durch die steuerliche Förderpraxis der Bundesregierung noch unterstützt. Bis 1996 war es möglich, bei Investitionen in den Neuen Bundesländern 50 Prozent der Investitionssumme von dem zu versteuernden Jahreseinkommen abzusetzen. Trotz vehementer Proteste gegen die Aufwertung der Altbauviertel, konnte diese Entwicklung nur punktuell aufgehalten werden. In den meisten innenstadtnahen Altbauvierteln ostdeutscher Städte kam es zunächst zu Leerständen, dann zu Luxussanierung, Zweckentfremdung von Wohnraum und Verdrängung der Bevölkerung, kurz: zur Gentrification [34].
Als dritten Problemkomplex in der Stadtentwicklung Ostdeutschlands läßt sich die Transformation der Wohnungswirtschaft benennen. Nach der Wiedervereinigung wurden die Wohnungen in Eigentum der volkseigenen Betriebe der Wohnungswirtschaft den Kommunen übergeben. Was zunächst wie ein Jahrhundertgeschenk aussah, entpuppte sich bald als riesige Belastung: Die Mieten in der DDR waren nie kostendeckend gewesen. Nur durch Staatskredite konnten die Gebäude gepflegt und Neubauten finanziert werden. Auf diese Schulden erhob die Deutsche Kreditbank - als Nachfolgerin der DDR-Staatsbank - nach 1990 Zinsen. Bis 1992 war der Schuldenberg der ostdeutschen Wohnungsunternehmen auf ca. 51 Milliarden DM angewachsen (Borst 1996:112). Gleichzeitig mußten Millionen in die Sanierung der Plattenbauten investiert werden, ohne daß die deutlich geringeren Ost-Mieten [35] auf westdeutsches Niveau [36] angehoben werden konnten.
Mit dem Altschuldenhilfegesetz [37] (AHG) von 1993 versuchte die Bundesregierung, die Situation zu entschärfen. Den Wohnungsunternehmen wurde die Hälfte ihrer Schulden unter der Bedingung erlassen, 15% ihrer Wohnungen bis Ende 2003 vorrangig an Mieter zu privatisieren. Doch die erwünschte Wirkung [38] blieb aus: Die ostdeutschen Mieter zeigten sich wenig bereit, ihre Mietwohnungen zu kaufen. Sie hatten in der DDR nur ungenügend Kapital bilden können und ihre Bereitschaft zur Investition in Grundeigentum war gering ausgeprägt. Außerdem scheuten viele aus Angst vor Arbeitslosigkeit eine langfristige Verschuldung. Die wenigen Mieter, die trotz allem bereit waren, Eigentum zu bilden, zogen es vor, in das eigene Häuschen am Stadtrand zu investieren. Zeugnis hierfür ist die enorme Suburbanisierungswelle [39], die unmittelbar nach 1990 im Zusammenhang mit der Steigerung räumlicher Mobilität [40] einsetzte. Die Privatisierungsauflage konnte folglich nur durch Veräußerung an private Wohnungsunternehmen erfüllt werden. Wie soziale Segregation und ansteigende Kriminalität befürchten lassen, entwickeln sich gerade die ostdeutschen Großwohnsiedlungen [41] zunehmend zu städtischen Problemgebieten [42].
Das Fazit nach zehn Jahren Stadtentwicklung in den Neuen Bundesländern fällt ambivalent aus. Einerseits erstrahlen viele, v.a. historisch bedeutende Altbauten [43] in neuem Glanz, wurden Milliarden in die Sanierung von Wohnungen investiert und sind aus brachliegenden Zentren ansehnliche Innenstädte geworden. Andererseits ist es zu einer Verlagerung zentralörtlicher Strukturen, einer Verschärfung sozialer Segregation, einer Vernichtung baulicher Zeugnisse der sozialistischen Vergangenheit und einer Konzentration des Grundeigentums in Händen professioneller Immobilienverwerter gekommen. Der weitere Weg der ostdeutschen Städte wird davon abhängen, ob es gelingt, das bürgerliche und kommunale Selbstbewußtsein - die Grundlage jeder nachhaltigen Stadtentwicklung - erneut zu stärken.
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