Wachstum und Wandel sind wesentliche Kennzeichen aller Städte, fortwährend verändern sie ihr Gesicht: alte Gebäude werden durch neue ersetzt, Straßen neu angelegt oder ausgebaut, traditionelle Nutzungen durch moderne abgelöst. Zudem hat sich die Siedlungsfläche in den vergangenen Jahrhunderten durch Bevölkerungswachstum und Suburbanisierung [1] ständig ausgeweitet. Während die geordnete Erweiterung der Städte zu den Aufgaben der Stadtplanung gehört, ist die Um- oder Neugestaltung bestehender Stadträume das Anliegen der Stadtsanierung oder Stadterneuerung [2]. Sie gilt als wichtiger Teilbereich der Stadtentwicklungsplanung und umfaßt nicht nur die Aufwertung einzelner Gebäude, sondern die Sanierung ganzer Stadtviertel. Ihre wesentlichen Ziele lassen sich nach folgenden Kategorien unterscheiden (Albers 1992: 245):
Die Erhaltung und Pflege des historischen Stadtbildes als Teil des kulturellen Erbes spielt bei der Stadterneuerung eine herausragende Rolle. In der Umsetzung dieses Sanierungszieles ergeben sich aber nicht selten erhebliche Flächennutzungskonflikte. Eine umsichtige Stadterneuerung muß sowohl die Interessen der Denkmalpflege [3], als auch die wirtschaftlichen und sozialen Erfordernisse moderner Stadtentwicklung [4] berücksichtigen. Ihr Ziel darf weder in der Errichtung von Freilichtmuseen noch in der vollständigen Auslöschung historischer Strukturen liegen.
Die Anfänge der Sanierung reichen zurück bis in die ersten Jahrzehnte des 20. Jh.. Wenige Jahre zuvor, Ende des 19. Jh., hatte man zur Errichtung der sog. gründerzeitlichen Wohn- und Gewerberinge mittelalterliche Stadtviertel häufig restlos niedergelegt - nach dem Vorbild der Haussmann'schen Planung für Paris ein scheinbar notwendiger Tribut an den Fortschritt. Damit war ein Teil des städtebaulichen Erbes unwiederbringlich verloren. In dem Maße jedoch, wie die eklektizistische Architektur der Gründerzeit in die Kritik geriet, erfuhren vorindustrielle Bauten erneute Wertschätzung. So zeigten sich in den 1920er Jahren erste Bemühungen um die Erneuerung mittelalterlicher Altstädte. In den 30er Jahren wurde die "Gesundung" verfallener Viertel gar zum erklärten Ziel der - ideologisch gefärbten - Sanierungspolitik der Nationalsozialisten. Marode Altbauten, die als Brutstätten politischer Unruhen galten, sollten restauriert oder beseitigt und durch repräsentative Bebauung ersetzt werden. Ein Beispiel hierfür ist die Sanierung des Kölner Martinsviertels. Bevor allerdings die hochfliegenden Pläne umgesetzt waren, fielen die meisten der mittelalterlichen Innenstädte dem Bombenhagel des Zweiten Weltkrieges zum Opfer.
Da sich der Wiederaufbau in den 50er Jahren auf den Wohnungsneubau konzentrierte, verschlechterte sich der Zustand der erhaltenen Altbausubstanz innerhalb kürzester Zeit. Erst in den 60er Jahren richtete sich das Augenmerk erneut auf die Verbesserung der Wohnqualität in den Altbauvierteln. Nach dem damals gültigen Leitbild der gegliederten und aufgelockerten Stadt [5] favorisierten die Planer einen großflächigen Strukturwandel vor allem in den Gründerzeitvierteln. Als Vorbild galten das Hansaviertel [6] in Berlin [7] und der Constructa-Block in Hannover. Beispielhaft waren dort die Blockstrukturen der Gründerzeitstadt zugunsten von Zeilenbauten ersetzt und mit Grünflächen durchzogen worden. Rechtlich abgesichert wurde diese Praxis der Flächen- oder Totalsanierung durch das 1971 verabschiedete Städtebauförderungsgesetz [8], das - im Geist der 60er Jahre konzipiert - eine Niederlegung historischer zugunsten moderner Bebauung ermöglichte.
Schon kurz nach Inkrafttreten des Gesetzes zeichnete sich allerdings ein Paradigmenwandel in der Sanierungspraxis ab. Die Kritik an der Flächensanierung - vielfach als "zweite Zerstörung" empfunden - setzte an zwei Punkten an. Zum einen drohte durch den Abriß preisgünstigen Wohnraumes und Errichtung teurer Neubauwohnungen eine Verdrängung der angestammten Bevölkerung. Zum anderen gewannen ästhetische Gesichtspunkte an Gewicht. Mehr und mehr erkannte die Denkmalpflege den Wert und die historische Bedeutung gründerzeitlicher Gebäude. Schließlich repräsentieren sie den charakteristischen Baustil einer vergangenen Epoche der Stadtentwicklung. Bevor deren letzten Zeugnisse aus dem Stadtbild verschwunden waren, ging man in der Sanierungspraxis zur sog. behutsamen Erneuerung [9] über. Statt Flächen- wurde fortan Objektsanierung [10] propagiert, statt Abriß war Instandsetzung und Modernisierung das Gebot der Stunde. Wohnungen in den zuvor noch als unmodern verschmähten, stuckverzierten Gebäuden der Gründerzeit waren plötzlich begehrt und zu lohnenden Investitionsobjekten geworden. Damit sah sich die Stadterneuerung herausgefordert, einer Gentrification [11] - d.h. Luxussanierung und Verdrängung der Wohnbevölkerung - entgegenzuwirken, wie sie zeitgleich in englischen [12] und nordamerikanischen Städten [13] zu beobachten war. Zur Durchsetzung einer behutsamen [14] und sozialverträglichen Erneuerung bedient man sich bis heute der Rechtsgrundlagen und Verfahren städtebaulicher Sanierung, die im mehrfach novellierten Städtebauförderungsgesetz und seit 1987 im Baugesetzbuch [15] festgelegt sind.
Zu den Grundprinzipien der Sanierungspraxis in Deutschland gehört die Übernahme unrentierlicher Kosten durch die öffentliche Hand - in der Regel zu jeweils einem Drittel durch Kommune, Land und Bund. Die durch öffentliche Fördermittel [16] unterstützten Grundeigentümer werden im Gegenzug verpflichtet, die Wohnungsmieten über einen gewissen Zeitraum - i.d.R. zehn Jahre - nur im Rahmen der gesetzlichen Mietpreissteigerungen [17] zu erhöhen. Damit ist die Gefahr einer Bewohnerverdrängung nach Wohnungsmodernisierung mittelfristig eingedämmt. Ein zweites Grundprinzip ist die Möglichkeit der Kommune, die Werterhöhung privaten Grundeigentums infolge der Sanierungsmaßnahmen abzuschöpfen. Durch diese sog. Ausgleichsbeiträge [18] läßt sich verhindern, daß öffentlich finanzierte Sanierungsmaßnahmen einseitig privaten Haus- und Grundeigentümern zum finanziellen Vorteil gereichen. Ein dritter Grundsatz ist, daß die Bewohner des Sanierungsgebietes im Rahmen einer mitbestimmenden Bürgerbeteiligung [19] in die Planungen einbezogen werden.
Der Ablauf einer Sanierungsmaßnahme vollzieht sich üblicherweise in fünf Schritten:
Neben der förmlichen Sanierung, die durchaus einen Zeitraum bis zu zehn Jahren umfassen kann, hat der Gesetzgeber auch weniger aufwendige Möglichkeiten [27] zur Pflege und Bewahrung von Altbauvierteln geschaffen. Durch sog. Erhaltungs- oder Milieuschutzsatzungen [28] können bestandsgefährdete Viertel mit einer Veränderungssperre belegt werden; durch Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung werden problematisch strukturierte Stadtgebiete ohne direkten Eingriff in die Bebauungsstruktur aufgewertet. Nach nunmehr 25 Jahren der Stadterneuerungspraxis sind die Erfolge kaum noch zu quantifizieren: Es gibt wohl keine deutsche Stadt, in der nicht mindestens ein Sanierungsgebiet ausgewiesen wurde oder städtebauliche Erneuerungsmaßnahmen zu verbesserten Wohn- und Lebensbedingungen geführt haben. Inzwischen hat sich der Modernisierungsbedarf von den Gründerzeitvierteln zu den Siedlungen der Zwischen- und Nachkriegsjahre, vielfach sogar schon zu den Großwohnsiedlungen der ausgehenden 60er Jahre verschoben.
Die langjährige Sanierungspraxis in Westdeutschland sollte nach 1990 auch für die ostdeutschen Städte von großem Vorteil sein. Deren Zustand nach der sog. Wende stellte die verantwortlichen Planer und Investoren vor große Herausforderungen, waren doch die Altbauviertel in der DDR jahrzehntelang vernachlässigt worden. Bis in die 80er Jahre hatte sich die sozialistische Städtebaupraxis auf repräsentativen Umbau der Stadtzentren sowie die Errichtung industriell gefertigter Plattenbauten konzentriert. Viele kulturhistorisch bedeutende Altbauviertel waren der Flächensanierung zum Opfer gefallen und die verbliebenen waren zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung in einem völlig vernachlässigten Zustand. Erst in den späten 70er Jahren hatte man auch in der DDR begonnen, vereinzelt Sanierungsgebiete auszuschreiben. Die Hansestadt Rostock z.B. begann 1979 mit der Restaurierung des alten Hafenviertels [29] und in Ost-Berlin wurde das Nikolaiviertel [30] als Touristenattraktion wiederaufgebaut. Mit dem Einigungsvertrag wurde das bundesdeutsche Planungs- und Sanierungsrecht auf die Neuen Bundesländer übertragen. In der Folge wurden allerorten in Ostdeutschland Sanierungsgebiete [31] ausgewiesen und Millionen öffentlicher Fördermittel in bauliche Anlagen investiert.
In Ost- wie in Westdeutschland sieht sich die Stadterneuerung gegenwärtig mit neuen Problemen konfrontiert. Sie stehen u.a. im Zusammenhang mit dem tiefgreifenden Strukturwandel von der industriellen zur postindustriellen Gesellschaft. Der Umgang [32] mit brachgefallenen Industrieflächen, das sog. Flächenrecycling [33], gehört ebenso zu den Aufgaben kommunaler Sanierungsplanung, wie das Bemühen um Erneuerungskonzepte für verlassene militärische Anlagen, die sog. Konversion [34]. Angesichts des reduzierten finanziellen und ordnungspolitischen Gestaltungsspielraumes der Kommune bei gleichzeitig zunehmender Polarisierung von Sozialstrukturen [35] wird die Lösung dieser Aufgaben eine Herausforderung für die nächsten Jahrzehnte sein.
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