Toutes les villes allemandes se caractérisent par un processus de croissance et de transformation. Elles changent continuellement d'aspect: de vieux bâtiments sont remplacés par de nouvelles constructions, des rues sont tracées ou réaménagées, les fonctions traditionnelles sont relayées par d'autres modes urbains modernes. De plus, la surface d'habitat s'est constamment agrandie au cours des siècles passés en raison de la croissance démographique et de la suburbanisation [1]. Tandis que l'extension contrôlée des villes est du ressort de la planification urbaine, l'aménagement ou le remaniement de périmètres urbains déjà existants appartient au domaine de la rénovation urbaine [2], considérée comme un segment important de la planification du développement urbain de mise en valeur de bâtiments particuliers, mais aussi de réhabilitation de quartiers urbains tout entiers. Ses objectifs essentiels peuvent être classifiés comme suit (Albers 1992: 245):
La préservation et conservation des édifices et monuments historiques, éléments du patrimoine culturel, joue un rôle essentiel dans la rénovation urbaine. Cependant, il n'est pas rare que naissent des conflits, au niveau de l'occupation des sols, dans l'application de ces objectifs de rénovation. Une rénovation urbaine prudente se doit de prendre en compte aussi bien les intérêts de la conservation des monuments historiques [3] (Denkmalpflege) que les nécessités socio-économiques générées par le développement urbain moderne [4], et ne doit consister, ni à aménager des écomusées, ni à faire disparaître complètement les structures historiques.
Les débuts de la rénovation remontent aux premières décennies du XXe siècle. Quelques années auparavant, à la fin du XIXe siècle, on avait souvent rasé des quartiers urbains moyenâgeux pour y ériger de spacieuses zones d'habitation et de commerce (années de fondation de l'Empire allemand) - sur le modèle de planification du baron Haussmann pour Paris -, tribut au progrès en apparence nécessaire. Une part du patrimoine urbain était ainsi perdue pour toujours. Mais l'architecture de style éclectique des années de fondation de l'Empire s'attirent bientôt des critiques et les constructions de l'époque préindustrielle sont à nouveau appréciées. Les années vingt sont ainsi marquées par un renouveau des vieux centres urbains moyenâgeux. Dans les années trente, le "rétablissement" (Gesundung) de quartiers en état de dégradation devient même l'objectif déclaré de la politique de rénovation teintée d'idéologie des nationaux-socialistes. Les vieux bâtiments délabrés, considérés par les nazis comme des foyers d'agitation politique, doivent être restaurés, ou bien rasés et remplacés par des constructions représentatives, comme dans le quartier Martinsviertel, à Cologne. Mais avant même que ces plans ambitieux n'aient pu être réalisés, la plupart des centres-villes moyenâgeux seront anéantis sous les bombes de la Deuxième Guerre mondiale.
La reconstruction étant essentiellement axée, dans les années cinquante, sur la construction de nouveaux logements, l'état des vieux bâtiments qui subsistent se dégrade rapidement. Ce n'est que dans les années soixante que l'attention se porte à nouveau sur l'amélioration de la qualité d'habitat dans les vieux quartiers. Suivant le principe alors en vigueur de la ville structurée et aérée [5] (gegliederte und aufgelockerte Stadt), les urbanistes favorisent un changement structurel de grande surface, en particulier dans les vieux quartiers datant des années de la fondation de l'Empire, sur le modèle du quartier Hansaviertel [6] à Berlin [7], et du Constructa-Block à Hanovre, où les structures compactes en îlots de l'ère impériale (Gründerzeit)ont été remplacées par des constructions en rangées aérées par l'aménagement d'espaces verts. Cette pratique de rénovation totale ou de périmètres particuliers acquiert un statut juridique par la Loi sur la promotion de la construction urbaine [8] (Städtebauförderungsgesetz) adoptée en 1971, qui autorise - dans la ligne d'esprit des années soixante - la démolition d'édifices historiques pour construire sur leur emplacement des bâtiments modernes.
Peu après l'entrée en vigueur de cette loi, se dessine cependant déjà un changement de paradigmes dans les méthodes de rénovation. Les critiques portant sur la rénovation intégrale de périmètres urbains, souvent perçue comme une "seconde destruction", se concentrent sur deux points. D'une part, la population habitant dans les quartiers concernés risque le délogement, ne pouvant payer les loyers trop élevés des nouveaux logements. D'autre part, les aspects d'ordre esthétique gagnent en importance. La conservation des monuments historiques reconnaît de plus en plus la valeur et la portée historique des constructions datant de l'Empire, témoins du style architectural d'une époque révolue du développement urbain. Avant que ces derniers vestiges ne disparaissent du paysage urbain, on procède donc à une prudente rénovation urbaine [9], consistant, non plus à réhabiliter certains périmètres, mais seulement des bâtiments particuliers [10] (Objektsanierung), à restaurer et moderniser au lieu de démolir. Les habitations ornées de stuc de l'époque impériale, auparavant dédaignés parce que vétustes, deviennent soudain des biens d'investissement très demandés. Cette évolution incite les rénovateurs urbains à enrayer le phénomène de gentrification [11] - c'est-à-dire la transformation des vieux logements en appartements de luxe, provoquant le départ des locataires, qui ne peuvent pas payer les nouveaux loyers trop élevés, comme c'est le cas à la même époque dans les villes anglaises [12] et nord-américaines [13]. La mise en oeuvre d'une rénovation urbaine prudente [14] et socialement acceptable s'appuie sur les dispositions juridiques fixées dans la Loi sur la promotion de la construction urbaine, plusieurs fois amendée, et depuis 1987, dans le Code de la construction [15] (Baugesetzbuch) [15].
En Allemagne, la rénovation urbaine repose sur plusieurs grandes lignes essentielles. La première d'entre elles est la prise en charge des coûts improductifs par les pouvoirs publics - en règle générale les collectivités locales, les Länder et la Fédération, à parts égales. Les propriétaires fonciers bénéficient de subventions publiques [16], mais sont tenus en retour de ne rehausser les loyers, pendant une période déterminée - en général dix ans -, que dans la fourchette des augmentations de loyers prévues par la loi [17]. Cette mesure prévient à moyen terme le déménagement forcé des locataires à la suite d'une modernisation de logements. D'autre part, les collectivités locales ont la possibilité d'absorber la plus-value de biens fonciers privés résultant de travaux de rénovation. Ces montants compensatoires [18] (Ausgleichsbeiträge) servent à empêcher que seuls les particuliers propriétaires de biens fonciers ne tirent des avantages pécuniaires de travaux de rénovation financés par les pouvoirs publics. Enfin, il est prévu que les habitants de la zone de rénovation contribuent aux planifications dans le cadre d'une participation citoyenne [19] de codécision (mitbestimmende Bürgerbeteiligung).
Le déroulement de travaux de rénovation peut être normalement divisé en cinq étapes:
A côté des travaux de rénovation, qui peuvent s’étaler sur une période de dix ans, la législation prévoit également des mesures moins coûteuses [27] de restauration et préservation des vieux quartiers. Sur la base de contrats de protection du milieu [28] (Milieuschutzsatzungen) [28], les quartiers menacés font l’objet d’une interdiction de transformation; au moyen de mesures visant l’amélioration de l’environnement habité, les zones urbaines dont les structures sont problématiques sont bonifiées sans intervention directe sur les constructions. Après 25 ans de pratique de rénovation urbaine, les performances réalisées sont innombrables: il n’existe sans doute pas une seule ville allemande qui n’ait bénéficié de travaux de rénovation urbaine débouchant sur une amélioration de la qualité de vie et d’habitat. Entre-temps, l'urgence de modernisation s’est déplacée des vieux quartiers de l’ère impériale vers les zones urbaines construites entre les deux guerres mondiales ou dans les années d’après-guerre, voire même vers les Cités nouvelles de la fin des années soixante.
La longue tradition de rénovation urbaine de l’Allemagne de l’Ouest devait aussi constituer après 1990 un grand avantage pour les villes d’Allemagne de l’Est. Leur état après la chute du Mur représente un immense défi pour les urbanistes responsables et les investisseurs, car les vieux quartiers ont été laissés à l’abandon pendant des décennies en RDA. Jusque dans les années quatre-vingt, la pratique urbanistique socialiste avait été axée sur le réaménagement représentatif des centres-villes et sur la construction d’immeubles en plaques de béton préfabriqué. De nombreux vieux quartiers d’importance historique ont été rasés, et ceux qui subsistent sont dans un état de dégradation totale au moment de la réunification. Ce n’est qu’à la fin des années soixante-dix que la RDA a mis en place un programme de rénovation de certaines zones. A Rostock, par exemple, on a commencé en 1979 à restaurer le vieux quartier portuaire [29] et à Berlin-Est, le quartier Nikolaiviertel [30] a été reconstruit, pour attirer les touristes. Par le traité d’unification, la législation de la RFA relative à la planification et à la rénovation urbaine s'applique désormais aux nouveaux Länder. Dans toute l’Allemagne de l’Est, des périmètres sont déclarés zones de rénovation [31] et des millions de Deutschemarks provenant de fonds publics sont investis dans des constructions.
Nouveaux et anciens Länder se trouvent actuellement confrontés à de nouveaux problèmes, entre autres en rapport avec les profonds changements structurels intervenus lors du passage de l’ère industrielle à l’ère post-industrielle. Les collectivités locales ont pour tâche la réhabilitation [32] de zones industrielles abandonnées, appelé recyclage de friches industrielles [33] (Flächenrecycling), ainsi que l’élaboration de concepts de rénovation pour des zones militaires à l’abandon, ou conversion [34]. En raison de l'étroit champ de manoeuvre financier et politique dont disposent les collectivités locales et de la polarisation croissante des structures sociales [35], trouver des réponses à ces problèmes représente le défi des décennies à venir.
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